建物を火災から守ることを防火といいます。これは広い意味の防火ですが、狭い意味では、外からの火災で延焼しない、いいかえれば隣から火をもらわないことを「防火」といっています。これに対して、外から延焼してきたにしろ自分の家の中で出火したにせよ、火災で建物が焼け落ちないことを「耐火」といっています。さて木造の火災に対する設計に関しては、空白期のうちに諸外国で大きな進展がありました。ひとつは、太い木を使った
燃えるが熱には強い... の続きを読む
九〇年代に入って、マンションを含めた不動産が売れなくなったことで、業界は大きな危機感を持った。そのため、マンション業者は初めてこの時期に顧客に対してリサーチを行うようになった。驚くべきことに、マンション業界ではそれまでお客に対して、物件のいいところ、悪いところ、使い勝手、要望などのアンケート調査をしたことが、ほとんどなかったというのだ。それから、もうひとつ、それまで大手のマンション業者の多くは、設
九〇年代後半から購入者側に立った使い勝手のよさを優... の続きを読む
「わが家の耐震診断」は、建築には素人である一般の人にもやってもらえるように意図したつもりです。しかし、じっさいに試された方の評価はほとんどが「むずかしい」ということでした。それは、専門家のあいだではとうぜんの前提となっている「約束事」でも、一般の人には知られているはずがないことを、わたしを含めた専門家側は認識していなかったということです。たとえばこの診断法では、壁率は梁間方向と桁行方向とで、別々に
普通の人は専門家の言葉の意味が理解できない... の続きを読む
予想を超える住宅価格の下落は、主に2つの要因がある。ひとつは銀行による金融が途切れてしまったことだ。住宅価格の下落を受けてサブプライムローンの焦げ付きが増え、関連金融商品が下落した。その損失で金融機関の自己資本は大きく毀損し、貸し出し余力がなくなった。貸し渋り、貸しはがしが起き、住宅を買おうとしてもファイナンスがつかなくなった。日本で土地バブルが崩壊したあとも、銀行のバランスシートが毀損し、貸し渋
住宅価格の下落の２つの要因... の続きを読む
収益還元の浸透のスピードには地城や用途でばらつきが生じた商業地と住宅地では商業地でのDCF浸透が早かった。商業地はオフィスビルが多く収益性が把握しやすいため、鑑定士はすばやくDCFに対応していった。一方で、住宅地はワンルームマンションなど収益性をつかみやすい物件についてはDCFを導入できたが、住む目的の住宅用地については収益性を測りにくくDCFの導入は容易ではなかった。地域別では土地の取引が活発で
DCF法浸透のスピード... の続きを読む
離婚にまでは至らなくても、微妙な歯車がどこかで狂ってしまった夫婦、子育てが終わり、人生や将来への考え方がズレてしまった夫婦はたくさんいる。私はいやというほどそうした夫婦を目にしてきた。「寝室をもう１つつくってもらえませんか？夫と同じ部屋では眠りたくないんです」住宅設計の最終段階に至って、それまで口数の少なかった奥さんから突然の発言「オマエ、いきなり何を言い出すんだ？」とうろたえる夫。しかし最近、家
妻側から独立した寝室を希望するケース... の続きを読む
これから新築の一戸建てなりマンションなりを買おうという人は、心配しすぎる必要はない。海砂の問題は昭和50年代から明らかにされており、対処も施されている。そして、現在、建設されている鉄筋コンクリートの建物で、塩抜きが不十分な海砂を使うことは、まずあり得ないからだ。現代の鉄筋コンクリート建築は何年もつのか。これには諸説がある。50年〜60年という説が多いが、もっと短いともいわれる。長いほうの説で100
鉄筋ならば60年、木造ならば30〜40年が寿命... の続きを読む
二軒目は工事中の大きな家で、ガレージがビルトインされていた。サーモプライという薄い気密ボードを下地に張ってから、その上にポリスチレン断熱材を張り終えた状態だと説明があった。第一種換気装置ということで、その本体から延びたダクトが大蛇のように天井裏をくねっていた。その日は五月とはいえ、目差しは夏のように暑く日陰が恋しいほどだったが、その家の中は涼しかった。「ホーッ、これは涼しい。たいしたものだ」という
二軒目は工事中の大きな家... の続きを読む
家具には、経年劣化するものと「経年美化」するものがあります。高温多湿な日本。家具も苛酷な環境にさらされます。たとえばプリント化粧合板。表面がはげたり、水分を吸ってベコベコになると悲惨です。あるいは、表面だけ高級な樹種を貼った合板。たとえばポリウレタン樹脂塗装はシックハウスの一因となり、しかも木材の呼吸を妨げます。梅雨どきに触るとベタッと手にくっつきます。ポリウレタン樹脂塗装は不快を感じる人が多い。
新建材は、新品が美しさの頂点で衰えていく... の続きを読む
投資用物件を検討するときに、皆さんが一番気になるのは物件利回りだと思います。では、その購入のための融資金利についてはどうでしょうか。気にはなりますが、その数値については物件利回りに対するほど、注意が注がれていない場合があるようです。物件利回りをプラスの利回りとすれば、その購入のための融資の金利とは、マイナスの利回りであるとも考えられます。借入金利に対しては物件利回りと同様、慎重な検討が必要になりま
融資金利はマイナスの利回り... の続きを読む
国土交通省の肝いりで「住宅ローンアドバイザー」を育成しようとする動きがはじまっているが、アメリカのモーゲージブローカーに比べると、その認定基準もまだまだ低いレペルにとどまっているのが現実である。それだけに、消費者の側での自助努力が欠かせない。企業側がある程度説明責任を果たそうとしても、受け手である消費者の側の知識が欠如していては、「糠に釘」「暖簾に腕押し」になってしまう。そもそも住宅ローンとはどの
自助努力でリスクに対応するしかない現実... の続きを読む
交通の次は環境ですが、やはり生活利便施設が関心事でしょう。たとえば商店街やスーパーがあるか、学校や幼稚園が近いか、役所などの公共施設に近いかなどをチエックします。「一戸建て買ってみたら一戸だけ」という野中の一軒家では生活できません。次は周辺に工場や養鶏場などがないか、工場は音や臭いを出す例が多く、鶏も夏場には臭くて公害です。特に敷地不足から工場跡地が開発されてマンションが建つケースが多いので注意し
中古は売却理由を調べよう... の続きを読む
中古住宅を買う場合に、借家人が住んでいる家は、十分に注意することだ。地上げ屋の放火、いやがらせに見られるように、借家人を追い出すことは、ほとんど不可能に近い。私の友人で不動産業を営んでいる男が、競売物件を借家人付で三五〇〇万円で落札した。さっそく退居してもらって、販売しようと立ち退きの話を持っていったところ、永久に借りている、先代とはそんな約束だった、という。長年住んでいて、落札前の所有者は息子の
借家人のいる住宅には要注意... の続きを読む
私が小さいころ、両親と兄と私の4人家族で住んでいました。住んでいたアパートは賃貸でとても狭く、そろそろ引っ越しの時期かなと両親も悩んでいた矢先に、父方の祖母が病気で倒れ、入院後に一緒に暮らすことになりました。それから両親は、不動産情報誌や不動産に通って、とってもステキな家を探してきました。初めての一戸建てで、初めての自分だけの部屋。本当に嬉しくて仕方がありませんでした。祖母も退院してそれから3ヶ月
ステキな家を不動産情報誌で探しました... の続きを読む
私の弟がいまちょうど家を建てるために住宅の会社、銀行と折衝したり、土地を確保するために地主と交渉したりといろいろ動いていたが、ほぼまとまり、近日中に着工と言うところまできたそうです。話しを聞くと、地面の物件探しが、大変だったとのこと。今住んでるアパートの近くが、希望で、たまたまそこの有力な地主さんと知り合うことができ、いろんな物件を紹介してもらい決めたらしいですが、たくさん見たらしいですが、それぞ
購入物件は以前どんな状態なのか確認が必要... の続きを読む
今日、株式公開の形式基準が緩和され、多くの会社が株式公開を果たす中、いかにアナリストや機関投資家から支持を得られるかが、公開時・公開後の株価を決める重要な要素となっています。その際に、証券系コンサルティング会社の果たす役割はますます重要になってくるものと思われます。では外資系IRコンサルティング会社はどのような位置づけなのでしょうか。外資系とは、IR活動のターゲットという切り口でいくと、海外のアナ
公開時・公開後の株価を決める重要な要素... の続きを読む
押上の名称の由来は、隅田川沿いの土砂が堆積していく様子からといわれている。周辺には、亀戸天神をはじめとして神社仏閣が多いが、関東大震災で引っ越した寺院も少なくない。浅草方向の隅田川沿いには徳川家屋敷跡の隅田公園があり、この一帯は桜の名所として有名だ。桜の季節には、多くの見物客を集めて賑わいを見せる。一帯は隅田川と荒川に挟まれ、北十関川など小さな水路が走る。この立地条件により、明治初期より皮革、繊維
新東京タワー効果に期待... の続きを読む
長期間にわたって低金利時代が続くと、「低金利が当然」と思い込みます。そこで我々は現在の低金利を「前提」として、さまざまな計画をしてしまいそうになります。多額の住宅ローンを借りている人も、月々の支払利息は少ないため、借金をしていること自体にマヒしているというケースもあるでしょう。加えて、住宅ローンも、さまざまな種類の商品が登場しました。数年前には、「ゆとりローン」なるものが登場して、借り手には大変に
金利の変動を甘く考えるな... の続きを読む
積算担当者の仕事は、受注見積を作成することにあります。極端な言い方とは思いますが、提出見積に屋根工事の記載忘れをしてしまったことで、結局工事金額がその分少なくなったことによって受注ができた、という話があります。また、見込み実行予算に掛け率を上乗せするようにと指示を忘れた社長が危機感を持ち。自からその工事の全ての発注を行なったことにより、他のどの工事よりも工事・利益の確保ができた、という話もあります
職人たちのための受注ではない... の続きを読む
新しい分譲住宅にはいってそうそう、雨もりしたり、どこかが故障、破損した場合は当然、それを建てた建築業者に責任がある。そういうことから、最近、前もってアフターサービスをおこなうよう取り決める業者がふえてきた。いま、主におこなわれているアフターサービスは、雨もりした場合、手すりが破損した場合、窓が変形した場合、排水が不良になった場合などと項目を決めて、それぞれに期限をつけてサービスをしている。このアフ
強制できないのが現状... の続きを読む
最近の木造建築は、その大半が海外からの木材に依存している。タイで採れるチークは昔から高級木材として扱われている。建築だけでなく、家具としてもいい。帆船の日本丸の甲板に使われている本材もこのチークである。海水や日射に強く、強度もある。このチークには面白い特徴がある。チークは家具などにもつかう高級材なので価格もはるが、ここで安くていいものを手に入れる裏の手を教えよう。チークを扱っている問屋を探すとショ
輸入木材を賢く使おう... の続きを読む
デベロッパーにしてみれば、モデルルームを訪れた人の希望にそって、事前に十分に調整を施し、希望住戸がかち合うことを避け、「完売」させたいところ。それでも調整しきれなかった、人気の高い住戸は、「抽選」に及ぶわけだ。抽選になったからには、デベロッパーとしては、現在住んでいるマンションを転売できることが購入条件の人だとか、ローン審査が通るかどうか分からない人よりも、確実に購入してくれる優良顧客に当選してほ
厳正な抽選は担保されているか？... の続きを読む
本来、一括返済が原則の六ヵ月延滞分の約三〇万円を、三年間の分割払いにしてもらう。ただし。この方法だと延滞分の分割返済が本来の月々の返済額に上乗せされるため、Aさんの三年間の毎月の返済額は約五万六〇〇〇円に増えてしまう。月々四万八〇〇〇円の返済ができなかった人に毎月八〇〇〇円の負担増が耐えられるかどうか、大いに疑問といわざるを得ない。（3）延滞分を分割返済にし、一定期間、返済額も減額するやはり救済と
延滞分を分割返済にする... の続きを読む
私たちは、政令指定都市の賃貸マンションに住んでいます。夫の仕事の関係で「駅近」という条件は譲れず、そのため、ごみごみとした街中に住居を構える事になりました。最初に、不動産屋さんの案内で、こちらの物件を訪れた時、周りの風景の雑然とした様子にあまり気分がさえませんでした。マンション自体は新しくデザインもすっきりと明るい雰囲気なのですが、目の前は道路を隔ててビル、ビル、ビル。ところが実際部屋に入り、窓か
賃貸マンションの窓辺から... の続きを読む
先月いっぱいで長く勤めていた保険会社を退職しました。嬉しいことに、先輩がひらいている保険の代理店にヘッドハンティングされた形になっています。ゆくゆくはその代理店を私に任せたい、とのことで、これからはますます仕事に身が入ります。代理店に移るに当たり、いろいろと先輩にも手間をかけたので、ほんとにご恩返しと思って頑張りたいです。ただ、問題なのは、今までは保険会社のデスクにいて、お客さんとアポが取れたとき
必要なのは自分専用貸事務所... の続きを読む
高層マンションに行けば必ず火災報知機が各フロアーに設置されています。大抵スイッチで稼動するものが多く火災に気づいた住民が押すことが多いのですが、最近ではこれが遅れるといたこともあります。スイッチを押すと自動的に通話状態になった音声から一定のメッセージが録音され、そのまま通報されるシステムとなります。またスイッチが無くても煙や熱などを感知して、自動的に伝えるというシステムも存在します。昔はスイッチだ
高層マンションにある火災報知機... の続きを読む
都心から離れた郊外に大部分存在するから、そこへはまず都心に住んでいる定年退職者が老後の別荘的住まいとして移り住み、都心に保有していた家やマンションは賃貸にしたり、売却すればよい。基本的にはこのように、都心と郊外の住宅を人々がライフサイクルに合わせてうまく使い分ければ、大都市の住宅問題は最も合理的に解決される。若い間は少々狭くても都心のマンションで我慢できる。あるいは若い間は都心の賃貸マンションから
大都市の住宅問題は最も合理的に解決... の続きを読む
肝心のお客さんはだれなのか。不動産鑑定業界の発注元は大きく分けて、「公的機関」「民間」に分けられる。平成一五年一月一日から同年一二月三一日までの発注元別の報酬額を見ると、公的機関（国、地方公共団体、公団・公社・公庫）からの発注は全体の四六一億円中、「八五・六億円（四〇％）、個人を含む民間部門が二七五・四億円（六〇％）で民間が多い。そのうち知事登録業者が全体の七六％を受注しているが、さらに細かく見る
実入りの薄いお役所からの仕事... の続きを読む
不動産を扱う人間には2種類があります。ギャンブラーと大家さんの2種類です。ギャンブラーは「買って売る」のが商売、大家は「買って育てて果実を取る」のが商売です。大家業の人たちは、ギャンブラーとは見ている先が明らかに異なります。ギャンブラーは古今東西、あまり「よく語られる」ことの少ない人たちでもあります。何を扱うにせよ、基本的には短期で「売り抜ける」のがギャンブラーであれば、素早い行動と、ときには威圧
素晴らしき大家業... の続きを読む
家相には、長い時間をかけてつちかわれてきた住まいの知恵という側面がある。年配の方々が家相にこだわるのももっともなのである。だから私は若夫婦がどんな拒絶反応を示しても、彼らを説得して一緒に解決策を考えることにしている。敷地の面積に限りがある以上、鬼門だからといって何もつくらないわけにはいかないが、何をつくるにしてもご両親に納得してもらったうえで進めていきたいためである。「今のトイレは水洗だから、どこ
家相は、長い歳月でつちかわれた知恵の宝庫... の続きを読む
もともと地価は、国の政策に重要な役割を果たす。国の経済政策には、財政政策と金融政策があるのはご存知のとおりだが、土地の値段を媒介にして金融機関が資金を供給し、これによって企業が設備投資を行い、従業員の給与が消費を生み、乗数効果で国民所得が拡大するといった、プラスの循環構造が確立していったのが、わが国である。国にとっては、GDPを先進国の水準に押し上げるために不可欠な基盤であった。各地域の行政にとっ
安定的な地価調整こそわが国の経済政策そのもの... の続きを読む
日経新聞が試算したように、その変動の激しさを見ますと、うっかり飛びつくことはできません。これは日本経済新聞が過去５年間に渡る金利の変動の際、もし銀行の新型ローンがあったならば、金利の変動はどうだったかを試算したものです。バブルの時に従来の銀行の住宅ローンでは８・９％というのが瞬問的にありました。短プラ連動だと９・２５％というもつとすさまじいことが起きたことになり、銀行のいうように、安心して長期で借
「公庫融資が引き締められる」という新事実... の続きを読む
マイホームには、客観的にも必ず買うタイミングがあります。さきほど、あまり世の中のことや日本経済の先行きとか、でっかいことを考えたら買えなくなる、ついつい二の足を踏んでダメだといいました。確かにそういう人は取り残されますが、では買いのタイミングはいつかというと、前にも話したとおり、これは個人的な事情だと割り切ったほうがいいですね。「マイホームが欲しい。どうしても買うんだと思いたったときが、買いのタイ
マイホームを買うチャンスはこれから数年続く... の続きを読む
不動産の価格を決める、地域の需給関係とは何であろうか。地域の経済力、人口の増減、企業の営業所、工場の増減数など、言い換えれば「人、物、企、」の集積の変化によって不動産価値は大きく左右されていく。これらの集積度の高い地域の不動産が高値を維持しているのは自然なことである。日本での典型的な例が東京だ。都市機能の集積度が高く、日本中の「人、物、企」を集中させている。特に、２０世紀になってからはその傾向が一
地方の不況が深刻化している... の続きを読む
滅失登記の手続きは、書類を登記所（法務局出張所）に提出して行なうが、一般的には土地家屋調査士に依頼して手続きをしてもらうのが普通である。表示登記の手続きは土地家屋調査士、保存登記の手続きは司法書士―と、その分担が分かれているが、滅失登記は表示登記の一種なので、土地家屋調査士に依頼することになるわけだ。また、保存登記などの場合には登録免許税が課税されるが、表示登記（滅失登記を含む）のさいには課税され
滅失登記の手続きは土地家屋調査士に依頼... の続きを読む
建具とは、窓やドア、枠などの総称で、外装建具、内装建具に分けられます。玄関ドアや窓は住宅建築にとって重要なファクターであることはいうまでもありません。ともかく使用頻度が高いからです。さらに、遮音性能は窓の仕様に大きく左右されます。もっとも高性能なのは、防音サッシエアタイト仕様というものです。これは、ロックすることによって、外部の騒音をシャットアウトする構造なので、線路や幹線迫路に面した窓に使うと効
建具とは... の続きを読む